Субарендный бизнес в ЖК рядом с метро

Субарендный бизнес в жилом комплексе рядом с метро

Предлагается к продаже объект субарендного бизнеса, расположенный на первом этаже жилого комплекса комфорт-класса в Северо-Восточном административном округе Москвы. Объект находится в шаговой доступности от станции метро, по центральной улице, по которой жители идут к метро. Локация обеспечивает устойчивый поток пешеходов и удобный подъезд для автомобилей.

Общая площадь помещения составляет 160 кв. м. Формат объекта — компактный блок стрит-ритейла в составе жилого комплекса. Помещение разделено на несколько отдельных торговых блоков, каждый из которых используется отдельным субарендатором под востребованные услуги и товары повседневного спроса.

Договор аренды заключен на 7 лет, до сентября 2031 года, с преимущественным правом пролонгации. Договор аренды не допускает досрочного расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, что снижает риски для инвестора и делает поток платежей более предсказуемым.

По просьбе собственника адрес и фото изменены.

Арендные платежи и доход от субаренды

Базовая арендная плата по договору аренды составляет 500 000 рублей в месяц.

Доход от субаренды по объекту — 845 500 рублей в месяц, включая оплату за эксплуатационные услуги со стороны арендаторов.

Субарендаторы на объекте:

1. Салон красоты (сетевой) — 220 000 рублей в месяц + 11 000 рублей в месяц эксплуатация.
2. Аптека — 300 000 рублей в месяц + 5 000 рублей в месяц эксплуатация.
3. Пункт выдачи заказов (ПВЗ) — 150 000 рублей в месяц + 6 500 рублей в месяц эксплуатация.
4. Ателье — 150 000 рублей в месяц + 3 000 рублей в месяц эксплуатация.

Три из четырех арендаторов работают на объекте с момента открытия и подтверждают востребованность локации и формата. Подбор арендаторов ориентирован на жителей комплекса и ближайших домов, что поддерживает стабильный спрос и позволяет удерживать заполняемость на высоком уровне.

Расходы и чистая прибыль

Ежемесячные расходы по объекту составляют 525 500 рублей. В эту сумму входят арендная плата 500 000 рублей в месяц, коммунальные платежи, не компенсируемые субарендаторами, в размере 18 000 рублей, а также охрана, пожарная сигнализация и электричество в тамбуре на общую сумму 7 500 рублей в месяц.

Чистая прибыль (EBITDA) по объекту — 320 000 рублей в месяц.

Прибыль рассчитывается с учетом всех обязательных расходов по содержанию и эксплуатации объекта, включая аренду, коммунальные платежи, электричество, охрану и пожарную сигнализацию, и указана до налогообложения. Такая структура расходов и доходов позволяет инвестору заранее понимать финансовый результат и планировать денежный поток.

Доходность и окупаемость проекта

Окупаемость инвестиций по данному объекту составляет 25 месяцев.

Инвестиционный доход — 31 % годовых на вложенные средства.

Такие показатели достигаются за счет устойчивого спроса на услуги повседневного сервиса в густонаселенном жилом массиве, наличия нескольких арендаторов с долгосрочными планами работы в локации и понятной структуры расходов. Долгосрочный договор аренды с собственником помещения дополнительно снижает риски изменения базовых условий проекта.

Локация и формат объекта

Объект расположен на первом этаже жилого комплекса комфорт-класса. Это одно из самых удачных мест в комплексе: центральная улица, по которой жители идут к метро, расположенное примерно в 200 метрах. Такое положение обеспечивает постоянный целевой трафик, состоящий из жителей комплекса и соседних домов, а также из пассажиров, ежедневно пользующихся метро.

Помещение разделено на четыре обособленных торговых блока с общим тамбуром. Планировка выполнена так, чтобы каждый блок имел удобный вход и витрины, а инженерные сети были распределены с учетом потребностей разных видов бизнеса. Электрическая мощность увеличена до 42 кВт, что позволяет размещать арендаторов с разной нагрузкой на электросети. Ремонт выполнен из качественных материалов, инженерные системы смонтированы профессионально и обеспечивают устойчивую работу всех арендаторов.

По просьбе собственника адрес и фото изменены.

Такое сочетание локации, планировки и инженерной подготовки делает объект удобным как для текущих арендаторов, так и для возможной ротации в будущем, если потребуется обновить пул субарендаторов.

Инвестиционная модель субарендного бизнеса

Инвестор, приобретающий данный объект субарендного бизнеса, получает возможность зарабатывать на арендованном помещении без необходимости покупки недвижимости в собственность. Доход формируется за счет разницы между арендной платой собственнику и суммарными платежами субарендаторов, включая эксплуатационные платежи.

Инвестиционный доход по аналогичным объектам субарендного бизнеса обычно находится в диапазоне 30–60 % годовых, в зависимости от параметров локации, состава арендаторов и уровня расходов. В данном случае доходность 31 % годовых достигается при текущей структуре арендных договоров и заполняемости объекта. Все договоры аренды с собственником помещения заключены на долгий срок, зарегистрированы и не допускают одностороннего досрочного расторжения по инициативе арендодателя, что повышает предсказуемость проекта.

Полезные материалы

Полезные материалы о субарендном и арендном бизнесе мы собрали на странице «Секреты и рекомендации» — там разобраны типичные ситуации и решения.

Управление объектом и компания STUDIO85

Объект субарендного бизнеса в жилом комплексе рядом с метро создан и структурирован как готовый инвестиционный продукт. Наша компания готова взять данный объект в управление в случае заинтересованности покупателя в услуге профессионального сопровождения. Это включает работу с арендаторами, контроль платежей, решение технических и эксплуатационных вопросов, а также регулярную отчетность для инвестора.

Подбор арендаторов на объекте можно считать оптимальным для данного формата: салон красоты, аптека, пункт выдачи заказов и ателье закрывают основные повседневные потребности жителей комплекса. Такой набор арендаторов уменьшает сезонные колебания выручки и снижает риски простоя помещений.

С другими объектами субарендного и арендного бизнеса вы можете ознакомиться на странице «Все объекты» с актуальными предложениями.

Наша компания специализируется на создании, продаже и управлении объектами субарендного и арендного бизнеса, а также на продаже доходных домов. На сайте представлены как текущие предложения, так и объекты, которые уже реализованы инвесторам. Это позволяет оценить подход к формированию проектов и увидеть примеры успешно работающих объектов.

Порядок получения информации и осмотра

Для получения детальной документации по объекту нет необходимости приезжать в офис, подписывать предварительные договоры или вносить задаток. Достаточно связаться с нами по телефону и запросить пакет документов по объекту.

Осмотр объекта возможен в удобное время. Инвестор может посмотреть помещение самостоятельно либо вместе с консультантом, который подробно расскажет о структуре арендных отношений, составе арендаторов и особенностях локации. Такой формат позволяет принять взвешенное решение о покупке объекта субарендного бизнеса в жилом комплексе рядом с метро.