Арендный бизнес в ЮАО

Арендный бизнес в ЮАО: основные параметры

Продажа готового арендного бизнеса в Южном административном округе Москвы, в районе Варшавского шоссе. Объект расположен в отдельно стоящем здании на первой линии домов. Перед зданием находится большая бесплатная парковка примерно на 300 машиномест. Концепция объекта — продуктовый ритейл и формат «у дома» с акцентом на гастрономию и фастфуд. Общая площадь помещения — 105,7 кв. м. Высота потолков — 3,8 метра. Выделенная электрическая мощность — 60 кВт, что достаточно для работы действующих арендаторов и размещения профессионального торгового и холодильного оборудования. В здании организованы три отдельные входные группы, каждая из которых ведёт в самостоятельный арендный блок. Помещение было куплено на аукционе у Департамента имущества города Москвы в феврале 2025 года. После покупки выполнен капитальный ремонт: заменены коммуникации, установлены новые витрины, организованы отдельные входы. Все перепланировки узаконены, у каждого выделенного блока есть собственный кадастровый номер, что важно для юридической чистоты и последующей продажи.

Арендаторы и арендный поток

Ежемесячная арендная плата (МАП) по действующим договорам аренды составляет 510 000 рублей. Все договоры заключены на 5 лет и предусматривают безусловную индексацию арендной ставки в диапазоне 6–7 % в год. Все коммунальные и эксплуатационные расходы арендаторы оплачивают самостоятельно, поэтому арендный поток для инвестора — «размывается» дополнительными расходами. Структура арендаторов и арендных платежей по блокам: - Блок №1 (30,7 кв. м): табачный магазин — 160 000 рублей в месяц. - Блок №2 (32,1 кв. м): пункт выдачи заказов Ozon — 150 000 рублей в месяц. - Блок №3 (42,9 кв. м): пекарня — 200 000 рублей в месяц. Объект сформирован как торговый узел повседневного спроса с устойчивыми арендаторами разных сегментов: табак, e-commerce, выпечка и продукты. Это снижает зависимость от одного вида бизнеса и распределяет риски по нескольким направлениям торговли.

Годовая арендная прибыль и индексация

По объекту рассчитана годовая арендная прибыль (ГАП) с учётом заложенной в договорах индексации арендной платы. Прогноз ГАП по годам: - 2026 год — 6 530 400 рублей. - 2027 год — 6 968 448 рублей. - 2028 год — 7 436 014 рублей. - 2029 год — 7 935 097 рублей. - 2030 год — 8 467 829 рублей. Эти показатели отражают плановый рост арендного потока за счёт ежегодного увеличения ставок по действующим договорам. Объект изначально выстроен как инвестиционный актив с понятной динамикой дохода в горизонте нескольких лет.

Окупаемость и инвестиционная доходность

Окупаемость объекта по текущим финансовым показателям составляет около 11 лет без учёта ежегодной индексации арендных ставок. Инвестиционный доход по объекту заявлен на уровне 9 % годовых. Объект формирует стабильный денежный поток, полностью обеспеченный действующими договорами аренды. Отсутствие эксплуатационных и коммунальных затрат для собственника дополнительно повышает прозрачность и предсказуемость финансового результата: арендный поток фактически совпадает с чистой арендной выручкой до налогообложения.

Локация и окружение объекта

Помещение находится на первой линии в густонаселённом жилом районе ЮАО, в непосредственной близости от Варшавского шоссе. Район отличается высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Напротив объекта расположены два колледжа, что формирует устойчивый поток посетителей в течение всего дня. Отдельно стоящее здание с витринным остеклением хорошо заметно с проезжей части и пешеходных потоков, обеспечивает объекту хорошие рекламные возможности и узнаваемость. Перед зданием — удобная парковка, что важно для продуктового ритейла и фастфуда.

Структура объекта и варианты продажи

Помещение принадлежит на праве собственности индивидуальному предпринимателю. Возможна продажа как всего объекта целиком, так и каждого блока отдельно. Базовые параметры цены: - Цена за всё помещение: 69,3 млн рублей. - Блок №1 (табак): 22,0 млн рублей. - Блок №2 (Ozon): 19,8 млн рублей. - Блок №3 (пекарня): 27,5 млн рублей. Наличие трёх самостоятельных блоков с отдельными входами и кадастровыми номерами позволяет инвестору выбирать удобный формат приобретения: покупка всего здания как единого доходного актива либо выбор одного или нескольких наиболее интересующих блоков. Разделение помещения также снижает риск потери всего арендного потока при возможной ротации одного арендатора.

Инвестиционная модель арендного бизнеса

Данный объект является примером арендного бизнеса с несколькими надёжными арендаторами, долгосрочными договорами аренды и заложенной индексацией арендной платы. Инвестор получает полностью функционирующий объект после капитального ремонта, без необходимости дополнительных вложений в помещение или запуск арендаторов. Разделение здания на три блока позволяет гибко управлять объектом: при необходимости можно заменить арендатора только в одном блоке, не затрагивая остальных, либо изменить профиль арендатора под запросы локации и спроса. Это делает объект удобным инструментом для инвестора, который хочет снизить зависимость от одного арендатора и сохранить контроль над доходностью в долгосрочной перспективе.

Полезные материалы

Полезные материалы о субарендном и арендном бизнесе мы собрали на странице «Секреты и рекомендации» — там разобраны типичные ситуации и решения.

Другие объекты для инвестиций

С другими объектами субарендного и арендного бизнеса вы можете ознакомиться на странице «Все объекты» с актуальными предложениями.