Субарендный бизнес на бульваре Рокоссовского

Предлагается к продаже объект субарендного бизнеса — гастромаркет, расположенный в районе Богородское на бульваре Маршала Рокоссовского. Якорный арендатор — супермаркет «Пятерочка». Объект находится в зоне сверхинтенсивного пешеходного и автомобильного трафика, сформирован устойчивый поток покупателей за счет жилого массива и близлежащей застройки.

Открытие объекта состоялось в июле 2024 года. Помещение изначально использовалось под продуктовый супермаркет, что обеспечило удобную планировку, понятную покупателям, и готовую инфраструктуру для торговли.

Основные параметры объекта

Общая площадь помещения — 957,3 кв. м.
Арендная плата по договору аренды — 1 145 000 рублей в месяц.
Договор аренды заключен на 10 лет, с октября 2023 года, с преимущественным правом пролонгации на новый срок.
Договор аренды не предусматривает досрочного расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, что снижает риски для инвестора и обеспечивает предсказуемость условий на срок действия договора. Объект зонирован на 11 торговых отделов, что позволяет разместить несколько независимых форматов и распределить потоки покупателей внутри гастромаркета.

Доход от субаренды и арендаторы

Доход от субаренды по объекту составляет 2 034 217 рублей в месяц.

Субарендаторы на объекте:

1. «Улыбка радуги» — 420 000 рублей в месяц;
2. «Ароматный мир» — 253 750 рублей в месяц;
3. «Ермолино» — 340 000 рублей в месяц;
4. «Цветочный ряд» — 230 000 рублей в месяц;
5. «Все инструменты» — 185 000 рублей в месяц;
6. Оптика — 143 067 рублей в месяц;
7. Точка «Шаурма» — 130 000 рублей в месяц;
8. Кофейня / пекарня — 100 000 рублей в месяц;
9. Ломбард — 80 000 рублей в месяц;
10. Барбершоп — 125 000 рублей в месяц;
11. Ярмарки — 15 000 рублей в месяц;
12. Вендинговые аппараты — 12 400 рублей в месяц.

Состав арендаторов включает торговые сети, сервисные компании и форматы повседневного спроса. Такое сочетание ориентировано на постоянный поток посетителей и обеспечивает диверсификацию арендных поступлений по разным категориям бизнеса.

Расходы и прибыль

Ежемесячные расходы по объекту составляют 1 306 000 рублей, в том числе:

• арендная плата — 1 145 000 рублей в месяц;
• коммунальные платежи, электричество и уборка — 60 000 рублей в месяц (остальные коммунальные расходы компенсируются субарендаторами);
• клининг — 40 000 рублей в месяц;
• интернет — 1 000 рублей в месяц;
• музыка — 1 790 рублей в месяц;
• сигнализация — 4 000 рублей в месяц.

Чистая прибыль (EBITDA) по объекту составляет 727 291 рубль в месяц. Прибыль указана с учетом всех расходов по объекту, включая аренду, коммунальные платежи, электричество, охрану, пожарную сигнализацию и уборку, и рассчитана до налогообложения.

Доходность и окупаемость

Окупаемость проекта составляет 24 месяца при текущих параметрах доходов и расходов. Инвестиционная доходность объекта — 35 % годовых на вложенные средства.

За счет долгосрочного договора аренды, стабильного набора арендаторов и сформированного покупательского трафика объект ориентирован на инвестора, который рассматривает прогнозируемый денежный поток и понятный срок возврата инвестиций.

Локация и формат объекта

Гастромаркет расположен в центре жилого кластера в Восточном административном округе Москвы, на бульваре Маршала Рокоссовского. Рядом с объектом расположен жилой многоэтажный комплекс бизнес-класса, что дополнительно формирует платежеспособный спрос и повышает привлекательность локации для арендаторов.

Помещение на протяжении многих лет использовалось под продуктовый супермаркет, благодаря чему уже сложилась привычка покупателей посещать именно эту точку. Высокая плотность жилой застройки вокруг объекта поддерживает стабильный ежедневный трафик.

Все субарендаторы — крупные и узнаваемые сетевые компании или устойчивые форматы розничной торговли и услуг. Якорные арендаторы — «Пятерочка», «Ароматный мир», Ozon и аптечный формат — создают основной трафик и привлекают покупателей по нескольким сценариям повседневного спроса.

На сегодняшний день формат гастромаркетов и магазинов формата «у дома» в шаговой доступности является одним из самых востребованных форматов продуктового ритейла. Многие крупные гипермаркеты переходят именно к развитию сетей компактных магазинов в спальных районах.

Инвестиционная модель субарендного бизнеса

Инвестор, покупающий объект субарендного бизнеса, получает возможность зарабатывать на арендованном помещении без необходимости приобретать недвижимость в собственность. Доход формируется за счет разницы между арендной платой по договору с собственником и суммарными платежами субарендаторов, а также за счет оптимального зонирования площади и подбора форматов.

Инвестиционный доход по таким объектам, как правило, находится в диапазоне 30–60 % годовых, при условии сохранения концепции, профиля арендаторов и действующих договоров. Все договоры аренды с собственником помещения заключены на длительный срок, зарегистрированы и не допускают досрочного расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Полезные материалы

Полезные материалы о субарендном и арендном бизнесе мы собрали на странице «Секреты и рекомендации» — там разобраны типичные ситуации и решения.

Управление объектом и взаимодействие с инвесторами

Наша компания специализируется на создании, продаже и управлении объектами субарендного и арендного бизнеса, а также на продаже доходных домов. На сайте представлены актуальные объекты с реальными фотографиями, параметры которых можно детально изучить перед принятием решения.

Ранее реализованные объекты остаются в открытом доступе, чтобы потенциальные инвесторы могли ознакомиться с реализованными проектами и подходом к формированию субарендного бизнеса. Мы готовы продолжить профессиональное управление данным объектом в случае вашей заинтересованности, сохраняя структуру арендаторов и контролируя операционные процессы.

С другими объектами субарендного и арендного бизнеса вы можете ознакомиться на странице «Все объекты» с актуальными предложениями.

Получить документацию по объекту можно дистанционно, без визита в офис, подписания предварительных договоров и внесения задатка — достаточно связаться с нами по телефону или через указанные контактные каналы. Осмотреть объект вы можете как самостоятельно, так и совместно с консультантом нашей компании, согласовав удобное время визита.